Cette opinion est émise conformément au règlement (UE) n° 1093/2010 suite à l'intention de la Commission européenne d'approuver le projet de normes techniques réglementaires (RTS) de l'EBA avec des modifications. Les RTS précisent ce qui constitue un mécanisme juridique équivalent pour garantir l'achèvement d'une propriété résidentielle en construction dans un délai raisonnable. L'EBA vise à harmoniser…
Ce document est l'avis de l'Autorité Bancaire Européenne (EBA) daté du 20 février 2026, portant sur les amendements proposés par la Commission européenne au projet final de normes techniques réglementaires (RTS) définissant ce qui constitue un mécanisme juridique équivalent garantissant l'achèvement dans un délai raisonnable d'un bien immobilier résidentiel en construction, conformément à l'article 124(14) du Règlement (UE) n° 575/2013 (CRR). Le périmètre couvre les exigences prudentielles applicables aux mécanismes de garantie de finition dans le secteur bancaire européen, avec un focus sur la qualité de crédit des fournisseurs de protection, la base légale nationale des garanties, et les modalités d'application au sein des groupes bancaires. Le document comprend 15 pages.
L'avis de l'EBA porte sur les modifications introduites par la Commission européenne au projet final de RTS soumis initialement par l'EBA en août 2025, visant à définir les critères d'un mécanisme juridique équivalent garantissant l'achèvement d'un bien immobilier résidentiel en construction dans un délai raisonnable. Ce sujet est crucial car il conditionne l'application d'un traitement prudentiel préférentiel aux expositions immobilières en construction, impactant la gestion des risques et les exigences de fonds propres des établissements de crédit. L'EBA note que la Commission a proposé des amendements substantiels, notamment l'augmentation du seuil de qualité de crédit des fournisseurs de garantie admissibles (passant d'un risque pondéré de 20% à 30%, soit de CQS 1 à CQS 2) et la suppression de l'exigence que la garantie de finition soit imposée par la loi nationale. L'EBA considère que ces changements affaiblissent les garanties prudentielles, en élargissant l'éligibilité à des fournisseurs moins solides, y compris potentiellement non notés, et en ouvrant la porte à des arrangements purement contractuels privés, ce qui compromet la sécurité juridique et la cohérence prudentielle. Sur des aspects non substantiels, l'EBA critique notamment l'interdiction trop large des mécanismes intragroupes au niveau individuel, et des modifications pouvant réduire la force exécutoire des garanties (exemple : clauses de force majeure). L'avis recommande de maintenir la limite de risque pondéré à 20%, de conserver l'exigence légale nationale, et d'ajuster certaines formulations pour préserver la clarté, la cohérence et la robustesse prudentielle. Un projet révisé de RTS intégrant ces recommandations est annexé. Ce document est essentiel pour les risk managers et data scientists impliqués dans la modélisation des risques immobiliers et la conformité réglementaire, car il précise les conditions d'application des traitements prudentiels préférentiels dans le cadre du CRR.
L'avis répond à la notification de la Commission européenne, qui souhaite adopter les RTS élaborées par l'EBA avec des amendements, conformément à l'article 10(1) du Règlement (UE) n° 1093/2010. L'objectif est de définir un cadre harmonisé au niveau européen pour reconnaître des mécanismes juridiques équivalents garantissant l'achèvement des constructions immobilières résidentielles, afin d'appliquer un traitement prudentiel préférentiel aux expositions concernées. Ce cadre vise à assurer la sécurité juridique, la cohérence prudentielle et la protection des établissements de crédit contre les risques liés à l'inachèvement des constructions. Le périmètre couvre les garanties de finition, les critères de qualité des fournisseurs de protection, et les modalités d'application dans les groupes bancaires. Les limites concernent la portée des modifications admises par la Commission, qui doivent rester exceptionnelles et compatibles avec le droit de l'Union et les principes du marché intérieur financier.
Définition du mécanisme juridique équivalent : Le mécanisme doit garantir, avec un niveau d'assurance comparable à une intervention publique, l'achèvement dans un délai raisonnable d'un bien immobilier résidentiel en construction, par des engagements juridiquement contraignants et une capacité d'intervention rapide en cas d'interruption (p. 2).
Seuil de qualité de crédit du fournisseur de protection : L'EBA insiste pour limiter l'éligibilité aux fournisseurs dont l'exposition est pondérée à 20% (CQS 1), excluant ainsi les entités non notées et celles avec un risque plus élevé. La Commission propose d'augmenter ce seuil à 30% (CQS 2), ce que l'EBA juge incompatible avec la cohérence du cadre prudentiel et susceptible d'affaiblir la fiabilité des garanties (pp. 3-6).
Exigence légale nationale : L'EBA considère indispensable que la garantie de finition soit imposée par la loi nationale du pays de construction, garantissant un mécanisme juridique et non un simple contrat privé. La suppression de cette exigence par la Commission affaiblirait la couverture prudente et la cohérence juridique (pp. 5-6).
Traitement des garanties intragroupes : L'EBA propose que l'inéligibilité des garanties intragroupes s'applique uniquement au niveau consolidé, permettant leur reconnaissance au niveau individuel, contrairement à la Commission qui interdit toute reconnaissance intragroupe. Cette approche est plus proportionnée et conforme au raisonnement prudentiel (pp. 6-7).
Clauses de force majeure : L'EBA critique la formulation large de la Commission qui pourrait permettre au fournisseur de protection de réduire ou annuler ses engagements en cas d'événements imprévisibles, ce qui affaiblirait la continuité et la fiabilité de la garantie. L'EBA recommande de limiter cette exception aux cas où une autre assurance couvre la protection sans interruption (pp. 6-7).
Documentation écrite et force exécutoire : L'EBA souligne l'importance que la garantie soit formalisée par écrit et juridiquement exécutoire dans toutes les juridictions concernées, exigence explicite supprimée par la Commission, ce qui pourrait nuire à la sécurité juridique (p. 7).
Corrections rédactionnelles : L'EBA signale des erreurs typographiques et recommande leur correction pour assurer la clarté juridique (p. 7).
Faits établis : La Commission a proposé d'amender le projet RTS de l'EBA en augmentant le seuil de qualité de crédit des fournisseurs de garantie admissibles de 20% à 30% de risque pondéré, et en supprimant l'exigence que la garantie soit imposée par la loi nationale. Elle a aussi étendu l'inéligibilité des garanties intragroupes au niveau individuel et modifié certaines clauses relatives à la force majeure et à la documentation (pp. 2-7).
Hypothèses : La Commission estime que le seuil à 30% favorise la concurrence et évite la concentration du marché des fournisseurs de garanties. Elle considère que la suppression de l'exigence légale nationale permet une meilleure flexibilité contractuelle.
Interprétations de l'EBA : Ces modifications affaiblissent les garanties prudentielles, en élargissant l'accès à des fournisseurs moins solides, y compris non notés, et en risquant d'autoriser des mécanismes purement contractuels privés. L'interdiction totale des garanties intragroupes au niveau individuel est jugée disproportionnée. Les modifications sur la force majeure et la documentation peuvent réduire la sécurité juridique et la fiabilité des garanties (pp. 3-7).
Incertitudes : L'impact exact des modifications sur la stabilité prudentielle et la cohérence réglementaire reste à mesurer, mais l'EBA souligne des risques importants de dilution des protections et d'incohérences dans l'application du CRR.
L'EBA rejette les amendements substantiels de la Commission concernant l'augmentation du seuil de qualité de crédit à 30% et la suppression de l'exigence que la garantie de finition soit imposée par la loi nationale, estimant que ces modifications affaiblissent des garanties prudentielles fondamentales et compromettent la cohérence réglementaire (p. 8).
Concernant les amendements non substantiels, l'EBA accepte certains ajustements visant à améliorer la clarté, mais recommande des corrections ciblées pour éviter des effets indésirables, notamment sur les clauses de force majeure, la documentation écrite et l'inéligibilité intragroupe (p. 8).
L'EBA invite la Commission à intégrer ses recommandations dans le texte final des RTS afin de préserver la sécurité juridique, la cohérence prudentielle et l'application effective de l'article 124(14) du CRR. Un projet révisé de RTS est annexé à l'avis (p. 8).
Cet avis sera publié sur le site de l'EBA.
Note de synthèse rédigée à partir du document intégral par l’Académie DataSAI. Cette note vient de la bibliothèque scientifique de l’Académie DataSAI, en accès libre.