Les lignes directrices sur les expositions ADC aux propriétés résidentielles sous le CRR 3 définissent les conditions pour appliquer un poids de risque réduit à ces expositions. Un poids de risque de 150 % est généralement appliqué, mais un poids de 100 % peut être accordé si certaines conditions de mitigation des risques sont remplies. Ces conditions incluent des dépôts en espèces substantiels, un financement…
Ce document est un guide publié par l'Autorité Bancaire Européenne (EBA) en juin 2025, référencé EBA/GL/2025/03, intitulé « Guidelines on ADC exposures to residential property under CRR 3 ». Il porte sur la réglementation européenne relative aux expositions ADC (Acquisition, Development, and Construction) liées à la propriété résidentielle, dans le cadre de l'article 126a du Règlement (UE) 575/2013 (CRR). Le périmètre couvre les expositions aux entités corporates ou véhicules à but spécial (SPVs) finançant l'acquisition de terrains, le développement et la construction de biens immobiliers résidentiels. Le guide s'applique aux institutions financières européennes et aux autorités compétentes, avec une entrée en vigueur prévue au 4 novembre 2025. Le document compte environ 44 pages, dont les 40 premières ont été fournies pour cette synthèse (p. 1-40).
Le guide précise les conditions permettant aux institutions financières d'appliquer un poids de risque réduit de 100% au lieu de 150% sur les expositions ADC liées à la propriété résidentielle, conformément à l'article 126a du CRR. Ces expositions ADC concernent les financements liés à l'acquisition, au développement et à la construction immobilière, considérées comme présentant un risque accru. Le sujet est important car il harmonise au niveau européen les critères de réduction du risque, assurant ainsi un traitement comparable et un terrain de jeu équitable pour les banques.
Les principaux constats sont :
- La définition de « dépôt de garantie substantiel » est fixée à un seuil minimal de 10% du prix de vente pour les contrats de pré-vente, et à 300% du loyer mensuel pour les contrats de pré-location, le dépôt devant être soumis à confiscation en cas de résiliation (p. 3, 13).
- Le financement « assuré de manière équivalente » au dépôt en espèces est strictement défini : seuls les acomptes versés et les liquidités détenues sur un compte ségrégué, tous deux soumis à confiscation en cas de résiliation, sont admis (p. 3, 13).
- La part significative des contrats est définie par un seuil de 50%, calculé différemment selon qu'il s'agit de contrats de vente (rapport entre la somme des prix de vente des contrats éligibles et le montant total du crédit) ou de location (rapport entre le nombre de contrats éligibles et le nombre total d'unités) (p. 3-4, 13-16).
- Le montant approprié d'équité apportée par l'obligé doit représenter au moins 25% de la valeur du bien à l'achèvement, avec une liste fermée des formes d'équité admises (p. 3, 19-21).
- Un cadre spécifique est prévu pour les prêts à des entités de logement social ou à but non lucratif, avec un seuil d'équité abaissé à 20% et la prise en compte des subventions engagées, ainsi qu'une condition alternative de part significative basée sur le nombre de demandeurs excédant les logements disponibles (p. 4, 18, 40).
Les recommandations sont de respecter ces seuils et définitions pour bénéficier du poids de risque réduit, de tenir compte des spécificités nationales notamment en matière de contrats juridiquement contraignants, et d'appliquer le cadre spécifique pour le logement social si pertinent. Les autorités compétentes doivent notifier leur conformité avant le 4 novembre 2025 (p. 10-12).
Le guide répond à la nécessité de préciser les conditions mentionnées à l'article 126a du CRR, qui introduit une nouvelle catégorie d'expositions ADC dans l'approche standardisée du risque de crédit, avec un poids de risque majoré à 150%. Cependant, un poids réduit à 100% peut être appliqué si certaines conditions de réduction du risque sont remplies, notamment une part significative de contrats préalables avec dépôt substantiel ou financement équivalent, et/ou un apport d'équité approprié. Ces conditions n'étaient pas suffisamment détaillées dans le CRR, d'où le mandat donné à l'EBA pour les spécifier. Le guide vise aussi à prendre en compte les spécificités du financement du logement social ou des entités à but non lucratif, qui ont des caractéristiques particulières (demande excédant l'offre, absence fréquente de pré-location). L'objectif est d'harmoniser les pratiques au sein de l'UE, d'assurer la comparabilité des exigences de fonds propres et d'éviter les distorsions de concurrence. Les limites concernent l'application aux expositions ADC résidentielles, excluant les biens commerciaux, et la prise en compte des législations nationales pour la qualification des contrats juridiquement contraignants (p. 5-7, 11).
Définition du dépôt de garantie substantiel :
- Pour les contrats de pré-vente, le dépôt doit être au moins égal à 10% du prix de vente indiqué dans le contrat, et être soumis à confiscation en cas de résiliation (p. 13).
- Pour les contrats de pré-location, le dépôt doit être au moins égal à 300% du loyer mensuel, également soumis à confiscation (p. 13).
- Cette définition vise à assurer un engagement sérieux de l'acheteur ou locataire et à compenser une éventuelle dépréciation du bien si le contrat n'est pas converti (p. 5).
Financement assuré en équivalent :
- Seuls les acomptes versés et les liquidités sur compte ségrégué, tous deux soumis à confiscation en cas de résiliation, sont considérés comme équivalents au dépôt en espèces (p. 13-14).
- Les garanties personnelles ou autres formes de protection du crédit ne sont pas admises en substitution (p. 31-32).
Part significative des contrats :
- Pour les contrats de vente/pré-vente, la part significative est définie comme la somme des prix de vente des contrats éligibles divisée par le montant total du crédit (y compris tiré et non tiré) accordé pour financer le projet ADC, seuil fixé à 50% (p. 13-15).
- Pour les contrats de location/pré-location, la part significative est le nombre de contrats éligibles divisé par le nombre total d'unités, seuil également à 50% (p. 15-16).
- En cas de projet mixte vente/location, des ratios distincts sont calculés, et le seuil doit être atteint pour chaque usage (p. 15-16).
Montant approprié d'équité apportée par l'obligé :
- L'équité doit représenter au moins 25% de la valeur du bien à l'achèvement, valeur déterminée selon l'article 229(1) du CRR (p. 19).
- Sont considérés comme équité : liquidités investies, subventions déjà investies ou engagées, actifs facilement négociables liés au projet, dépenses payées directement par l'obligé, terrains ou améliorations payés ou détenus par l'obligé (p. 20).
- L'équité est ajustée en déduisant les coûts excédentaires attendus pour achever le bien (p. 21).
Traitement spécifique du logement social et des entités à but non lucratif :
- Applicable uniquement si le bien est exclusivement destiné à la location et soumis à une réglementation sociale définissant l'éligibilité des bénéficiaires (p. 18).
- La condition de part significative des contrats est remplie si le nombre de demandeurs dépasse le nombre d'unités disponibles, au niveau du projet ou, à défaut, de la municipalité (p. 18).
- Le seuil d'équité est abaissé à 20% et les subventions engagées sont admises dans le calcul (p. 18).
- L'application de ce cadre est optionnelle, au choix de l'institution (p. 4, 18).
Conformité et mise en œuvre :
- Les autorités compétentes et institutions doivent se conformer aux lignes directrices et notifier leur conformité avant le 4 novembre 2025 (p. 10-12).
- Les définitions s'appuient sur le CRR et tiennent compte des législations nationales pour la qualification des contrats juridiquement contraignants (p. 11).
Consultation et retours :
- La majorité des répondants acceptent les définitions proposées, mais certains soulignent la rareté ou l'interdiction des contrats de pré-location dans certains pays (p. 25-31).
- Le seuil de dépôt de garantie de 10% est maintenu malgré des demandes de réduction, pour garantir un niveau de risque acceptable (p. 27-30).
- Le seuil de 50% pour la part significative des contrats est également maintenu, appuyé par des données empiriques (p. 32-33).
- Le seuil d'équité est abaissé de 35% initialement proposé à 25%, en cohérence avec les pratiques internationales et les retours du secteur (p. 36-38).
- L'EBA refuse d'inclure les profits attendus dans le calcul de l'équité, mais introduit une prise en compte des coûts excédentaires (p. 38-39).
- Le cadre spécifique pour le logement social est confirmé, malgré des demandes de seuils plus bas ou d'exemptions (p. 40-41).
Faits établis :
- ADC représente 0,5% des expositions standardisées totales au 31 décembre 2023, et 2,3% des actifs pondérés par les risques (RWAs) sous Basel III (p. 19).
- 32% des expositions ADC respectent les conditions permettant d'appliquer le poids de risque réduit de 100%, ce qui induit une réduction de 10,6% des RWAs ADC (p. 23).
- Les seuils définis sont : dépôt substantiel ≥ 10% du prix de vente ou 300% du loyer mensuel, part significative des contrats ≥ 50%, équité apportée ≥ 25% (20% pour logement social) (p. 3, 13, 19).
Hypothèses et interprétations :
- L'EBA considère que le dépôt substantiel doit être un ratio simple pour faciliter l'application et qu'il doit dépasser les pratiques de marché actuelles pour justifier la réduction du risque (p. 22).
- Le financement assuré en équivalent est strictement limité aux acomptes et liquidités ségréguées, excluant les garanties personnelles pour des raisons de risque et d'incitation (p. 31-32).
- La part significative des contrats est mieux mesurée par le ratio basé sur le montant du crédit pour les ventes, et par le nombre simple pour les locations, pour concilier risque et simplicité (p. 22-23).
- L'équité apportée est définie selon une approche économique réelle (Approche 4), excluant les profits attendus mais prenant en compte les coûts excédentaires pour éviter une surestimation (p. 21, 38).
Incertitudes :
- La diversité des législations nationales sur la nature des contrats juridiquement contraignants peut engendrer des différences d'interprétation (p. 25-27).
- La rareté ou l'interdiction des contrats de pré-location dans certains pays limite l'application uniforme de certains critères (p. 25, 31).
- Les seuils retenus peuvent ne pas refléter parfaitement les pratiques locales ou les spécificités de certains projets (p. 27-30, 36-41).
- L'impact réel de la réduction du poids de risque dépendra de l'application effective des critères par les institutions et des conditions de marché.
L'EBA conclut que la spécification claire des conditions relatives aux dépôts substantiels, au financement équivalent, à la part significative des contrats et à l'équité apportée est essentielle pour appliquer correctement le poids de risque réduit de 100% aux expositions ADC résidentielles. Le guide établit un cadre harmonisé au niveau européen, garantissant la comparabilité des exigences de fonds propres et un traitement prudentiel cohérent.
Les recommandations principales sont :
- Appliquer un seuil de dépôt substantiel de 10% du prix de vente pour les pré-ventes et 300% du loyer mensuel pour les pré-locations, avec dépôt soumis à confiscation en cas de résiliation.
- Reconnaître uniquement les acomptes et liquidités ségréguées comme financement équivalent.
- Considérer une part significative des contrats égale ou supérieure à 50%, calculée selon la méthode adaptée au type de contrat.
- Exiger un apport d'équité d'au moins 25% de la valeur du bien à l'achèvement, avec une liste fermée des formes d'équité admises et déduction des coûts excédentaires.
- Appliquer un cadre spécifique pour le logement social avec seuil d'équité abaissé à 20% et prise en compte des subventions engagées.
- Les autorités compétentes doivent intégrer ces lignes directrices dans leurs pratiques et notifier leur conformité avant le 4 novembre 2025.
Ces mesures visent à assurer un équilibre entre réduction du risque pour les institutions et protection contre les risques accrus liés aux expositions ADC, tout en tenant compte des spécificités nationales et du secteur social.
Note de synthèse rédigée à partir du document intégral par l’Académie DataSAI. Cette note vient de la bibliothèque scientifique de l’Académie DataSAI, en accès libre.