Ce document présente des normes techniques réglementaires concernant les mécanismes juridiques équivalents pour garantir l'achèvement des propriétés en construction dans un délai raisonnable. Il précise les conditions nécessaires pour bénéficier d'un traitement préférentiel des poids de risque pour les prêts immobiliers résidentiels en cours de construction. L'objectif est d'établir un cadre harmonisé au niveau…
Ce document est un projet de Regulatory Technical Standards (RTS) publié par l'European Banking Authority (EBA) en 2025. Il précise les critères d'un mécanisme juridique équivalent garantissant l'achèvement dans un délai raisonnable des biens immobiliers en construction, conformément à l'article 124(14) du Règlement (UE) 575/2013 (CRR). Le périmètre couvre les expositions garanties par des hypothèques sur biens immobiliers résidentiels en construction dans l'Union européenne, avec un focus sur les garanties de finition et les exigences prudentielles associées.
Le document traite de l'application de l'article 124(3)(a)(iii) du CRR qui permet d'appliquer un traitement prudentiel préférentiel aux expositions garanties par des biens immobiliers résidentiels en cours de construction, sous certaines conditions. L'EBA est mandatée pour définir ce qui constitue un mécanisme juridique équivalent garantissant l'achèvement des constructions dans un délai raisonnable. Ce RTS établit un cadre harmonisé européen qui reconnaît notamment les garanties de finition légalement requises dans certains pays, à condition qu'elles respectent des critères stricts d'applicabilité, d'efficacité et de solvabilité du garant. Le garant doit être une entité réglementée (institution financière ou assurance) avec un risque pondéré maximal de 20% sur l'exposition directe. La garantie doit couvrir tous les logements du projet, être exécutoire sans conditions supplémentaires, et rester valide jusqu'à l'achèvement. Le RTS vise à assurer la comparabilité des exigences de fonds propres et un niveau de concurrence équitable dans l'UE. L'analyse d'impact privilégie une approche alternative basée sur les garanties de finition, plus adaptée à la réalité européenne que la simple intervention des pouvoirs publics, quasi inexistante. Les consultations publiques confirment la rareté du recours aux pouvoirs publics pour achever les constructions, tandis que les garanties de finition sont courantes dans certains pays (France, Luxembourg, Belgique). Le document répond aussi aux commentaires en précisant les conditions d'activation des garanties, le rôle des entités du même groupe, et le seuil prudentiel de solvabilité des garants.
L'article 124(3)(a)(iii) du CRR étend le traitement prudentiel préférentiel aux prêts garantis par des biens immobiliers résidentiels en construction, sous deux conditions : soit le bien est la résidence principale de l'emprunteur avec un maximum de quatre logements, soit une entité publique ou un mécanisme juridique équivalent garantit l'achèvement dans un délai raisonnable. Or, la première hypothèse est la plus courante, la seconde (intervention publique) étant quasi inexistante dans l'UE. Le document vise donc à définir précisément ce qu'est un mécanisme juridique équivalent, notamment les garanties de finition, pour permettre aux établissements financiers d'appliquer le traitement prudentiel préférentiel dans un cadre harmonisé. Les enjeux sont la sécurité juridique, la mitigation du risque de non-achèvement, la comparabilité des exigences de fonds propres, et l'équité concurrentielle au sein du marché européen. Le périmètre exclut les biens commerciaux et se concentre sur les prêts aux particuliers pour des biens résidentiels en construction.
Définition du mécanisme équivalent : Le RTS précise que le mécanisme équivalent est une garantie de finition fournie par un garant disposant des pouvoirs légaux et de la capacité financière pour assurer l'achèvement dans un délai raisonnable. Cette garantie doit être légalement obligatoire dans le pays concerné et respecter des conditions strictes d'exécution (p. 3-7).
Exigences sur le garant : Le garant doit être une institution financière ou une compagnie d'assurance soumise à des exigences prudentielles, avec un risque pondéré maximal de 20% sur l'exposition directe liée aux coûts restants de construction. Si le garant et le prêteur appartiennent au même groupe, le traitement préférentiel s'applique uniquement au niveau individuel, pas consolidé (p. 5-9).
Conditions de la garantie : La garantie doit couvrir tous les logements du projet, être exécutoire sans conditions supplémentaires (notamment sans attendre le défaut de l'emprunteur), et rester en vigueur jusqu'à l'achèvement. Elle doit prévoir soit le financement intégral des coûts restants, soit une compensation financière immédiate équivalente au montant dû par l'emprunteur. Les clauses permettant l'annulation ou la réduction unilatérale par le garant sont interdites, sauf cas de force majeure couverts par une autre assurance (p. 5-10).
Analyse d'impact et options politiques : Deux options ont été étudiées : (a) la reconnaissance d'une contre-garantie publique, peu répandue en Europe, et (b) la reconnaissance des garanties de finition privées avec conditions strictes. L'option (b) est préférée car plus applicable et adaptée aux pratiques nationales existantes, notamment en France, Luxembourg et Belgique (p. 11-13).
Consultation publique : Les retours confirment la rareté de l'intervention publique directe et la fréquence des garanties de finition privées. Des ajustements ont été faits pour mieux encadrer l'activation des garanties, la solvabilité minimale des garants, et la possibilité pour un garant appartenant au même groupe que le prêteur d'émettre la garantie, avec des limites au traitement consolidé (p. 14-18).
Faits établis :
- L'intervention directe des pouvoirs publics pour garantir l'achèvement des constructions est quasi inexistante dans l'UE (p. 14).
- Les garanties de finition émises par des entités financières réglementées sont courantes en France, Luxembourg et Belgique, et prévues par la loi nationale (p. 14).
- Le RTS définit des critères précis pour ces garanties, incluant la couverture intégrale des coûts restants, l'absence de conditions d'activation, et la validité jusqu'à achèvement (p. 5-10).
Hypothèses :
- La solvabilité minimale des garants est fixée à un risque pondéré maximal de 20%, correspondant à un niveau de crédit élevé, pour assurer une équivalence prudente avec les garanties publiques (p. 5, 16).
Interprétations :
- L'option basée sur les garanties de finition privées est plus adaptée et applicable que celle reposant sur les contre-garanties publiques, peu présentes (p. 12-13).
- La reconnaissance de garanties émises par des entités du même groupe que le prêteur est possible, mais limitée au niveau individuel pour éviter un double comptage du risque (p. 5, 17-18).
Incertitudes :
- La notion de "délai raisonnable" pour l'achèvement n'est pas définie précisément dans le RTS et doit être appréciée au cas par cas (p. 17).
- Les impacts quantitatifs précis sur les exigences de fonds propres restent qualitatifs, sans chiffrage détaillé (p. 11).
L'EBA conclut que la reconnaissance d'un mécanisme juridique équivalent fondé sur des garanties de finition émises par des entités financières réglementées, respectant des critères stricts de solvabilité et d'exécution, est la meilleure option pour assurer un traitement prudentiel harmonisé des expositions garanties par des biens immobiliers résidentiels en construction dans l'UE. Ce cadre permet d'assurer la complétude des projets dans un délai raisonnable, de réduire les risques pour les établissements prêteurs, et de garantir la comparabilité des exigences de fonds propres. Le RTS recommande que ces garanties soient légalement obligatoires dans le pays concerné, couvrent tous les logements du projet, soient activables sans conditions supplémentaires, et restent valides jusqu'à achèvement. Il est aussi préconisé de limiter la reconnaissance consolidée des garanties émises par des entités du même groupe que le prêteur. Ce règlement entrera en vigueur dès sa publication au Journal Officiel de l'UE (p. 6-10, 14-18).
Note de synthèse rédigée à partir du document intégral par l’Académie DataSAI. Cette note vient de la bibliothèque scientifique de l’Académie DataSAI, en accès libre.